北京最后的王府贵族生活
不止一位外来的传教士曾描绘作为农业文明城市形态顶峰的北京，极富贵族气质的优雅与奢侈。马家良恩斯神父在1688年出版的书中说，他见到4000名官员，“从头到脚穿着极昂贵的紫貂皮。”即使到了20世纪的20年代，罗素与杜威依旧会为雕梁画栋的老北京的缓慢节奏与吃穿的精致而震惊。
19世纪上半叶是这样一个历史时刻。欧洲、日本、俄罗斯以及奥斯曼帝国的统治者都在力图完成现代化国家的转型，他们建立了较原来更为系统的官僚结构，以扩大税源，为王室带来农业和贸易资源，招募更多的军队，进一步扩大疆土。而当时的中国尽管已经危机四伏，却仍然是世界上疆域最大、统治经验最为丰富的国家，庞大的官僚系统早已成熟井然。几千年的传统使它比任何国家更有效地实现了权力的集中。
让北京看上去恢弘而华丽的紫禁城以及众多以紫禁城为中心和模板、按定制缩小而建的王府，正是这个官僚系统的一个部分。
对基层政权的控制和逐渐集权于中央是中国封建社会历代统治者最重要的政治经验之一。清朝统治者在总结历代封藩制利弊的基础上，确定“封而不建”的原则。这比明朝更进了一步。明朝对皇子之封，还有郡国之号，到时要到所封的地方居住，称为“就国”，清政府连分封各地的形式也取消了，彻底杜绝了藩祸之乱。据《清史稿》记载，这些皇亲贵族分府之后，无郡国可去，只能在北京城建府而居，他们领钦命而“内襄政本，外领师干。”并且“旗、民分城居住”的政策规定北京内城(今东城区、西城区)只准八旗驻防，而将汉民和其他少数民族全部迁往外城(今崇文、宣武区)。这实际上在北京内城形成了一个以紫禁城为中心的宗族社会，他们有特殊的社会地位，专门的户籍制度、管理机构和司法系统。
这样，清朝的贵族们分别居住在了成拱卫皇帝之势的各旗中。这是清代王府汇聚于北京内城的原因。另一方面，所有这些王府的“定制”极为详尽。“紫禁城金碧辉煌，黄色琉璃瓦是其主要颜色。而王府的屋顶只能是绿色的。”国家文物局古建筑专家组组长罗哲文说，主轴线上的建筑有几重，主要建筑如正门、殿、堂、寝和楼的规模，建筑物上的装饰，如梁栋彩绘、门钉数目、压脊兽种的数目以及正殿内是否设座和屏风都按不同的等级明确区分。《大清会典事例》曾记载郑王府一例逾制:“顺治四年，郑亲王营造王府，殿基逾制，又擅用铜狮、龟、鹤，罚银两千两。”罗说，多数王府往往在许多地方达不到规定标准，就拿逾制的郑亲王府来说，其大殿、东西配楼、后殿、后罩楼都不足规定标准，只相当于低一级的郡王府标准。
北京最后的王府贵族生活(2)
费尔南?布罗代尔在解释中国与印度为何未能产生现代城市时说，“西方城市是一台机器，善于粉碎旧的联系，把所有人放在平等的位置上。”而在东方，固有的等级结构妨碍了城市的自由发展，是官僚而非寻求财富的商人控制了城市，以自由流动为基础的资本无法生存。
这只是问题的一个方面。很难说，这些控制城市的官僚们有着基于权力和财富的安全感——所有财富和规矩都由皇帝一个人给予。这并不是一个稳定的贵族阶级，也没有清晰的阶级界线。甚至直到明清，中国仍然不存在世代传承的贵族。最辉煌朝代的统治家族的后裔在其王朝覆灭后也不再保有封爵和声望。明朝最显贵的王府是福王和桂王的，但前代元朝的贵族并不能与他们共存于世。同样，1644年以后，明朝的贵族和王府也没有得到保留。满人有自己的贵族划分，他们出自努尔哈赤、其他著名将领的后裔。但清朝的政策规定，除了个别世袭罔替的爵位，在九等爵位中，赐封爵位的家族当每一位享有爵位的人去世，下一个承袭者的爵位就要降低一级，这样，二等爵位的继承者就降为三等爵位，三等降为四等。最后如果不是家族的某人因卓越的功绩而幸蒙皇帝提升，曾经显贵的家族都将回到平民百姓行列。
王府里贵族们于是始终在谨小慎微地生活。他们同时和皇帝进行着各种争取各自家族利益的博弈，并随时为自己留好退路。1911年，宣统帝退位。北京大小王府里的许多人已经开始寻找国外拍卖行将府藏的古籍、字画、瓷器拍卖变现。
另一些王府则把绝大部分资产迁至天津、青岛，在北京的王府实际上成为一躯空壳。据《北京通史》记录，当清政府仍在利用京汉铁路快速向南调兵镇压武汉兵变，战争未完，“各王公大臣府第，亟于自保财产，纷纷向银行提取现银，积存私宅，且有转存外国银行及收买黄金者，人心愈加恐慌。”末代醇亲王溥杰在他的回忆文章《醇亲王府的生活》里提及他少年时他的父亲醇亲王载沣曾跟他抱怨说，“你看，英国征服了印度，可是印度的王公贵族，至今照样存在。日本灭了高丽，李王一家在日本也继续保持着贵族的爵位。可是咱们，恐怕到最后什么都没有。”溥杰说他当时听了“很受到一种冲动，一度认为‘宁赠友邦，勿与家奴’确是一句名言。”
当然最有价值的财富形式仍然是土地，所有王府最主要的经济支柱无一例外是在周边县州内所拥有的大量地产。据恭亲王溥伟之子毓60年代所写的回忆称，恭王府分布在直隶省100余州县内的7000多顷土地，在关外还有4个大庄头，每个庄头不下千顷土地。在光绪末宣统初，每年地租收入大约是12万元现洋。礼亲王的庄园要略少，将近2000顷，遍及辽宁的沈阳、辽阳、辽中、岫岩、海城等地。地租收入绰绰有余地供给着一个王府庞大的日常开支。
1911年：满清贵族风尚消亡
1911年发生的革命虽然暂时出现了两个共和国总统和一个满人皇帝这样的僵局，离新政体的彻底建立也尚有距离，但却足以率先摧毁清朝王室成员赖以生存的经济基础。家族财富以各种方式被重新分配，一些被转移；一些王府的家奴在各种被主人授意的交易里中饱私囊、巨额获益；一些外国资本的中国买办成为新一轮财富分配里最先崛起的新富人。清朝贵族们在300年间形成的贵族风尚和体制礼仪也随之荡然无存。
紫禁城在一年的时间里就几易其主。拥有实力的军阀开始占王府为私宅。1926年入据北京的奉系军阀张作霖，以7万银元的便宜价格就将顺承郡王府盘走，并对王府加以改建，将正殿的5间改为7间，对王府西路部分也进行了修建。新的权力者颠覆了满清贵族的不可逾越的“定制”，但并没有给这个城市以新的精神。
很多观察者已经察觉到了这种断裂感。C.P.菲茨杰拉尔德在《为什么去中国——1923～1950年在中国的回忆》里说他第一眼看到的北京，是一座“几乎没有触摸到现代气息而多少有些冷落、让人感觉奇特的城市。”他写道，“作为首都，它存在的理由已经消失，或者几乎消失了。一个能够收留皇帝并且与那个推翻的显赫、威严、高贵的封建王朝相“比美”的新王朝还没有建立起来。”在1924年一个阳光灿烂的冬日，菲茨杰拉尔德已经看不到皇朝和上百座王府构成的威仪北京，取而代之的是尘土飞扬的黄土路，老百姓仍穿着自17世纪满人入关以来的传统服饰，最多的交通工具是黄包车。一些有钱的中国人坐着马拉的有车厢的轿车，这种车和维多利亚时期英国的布鲁厄姆车非常相似。
而1924年溥仪被号称“基督教将军”的冯玉祥从紫禁城中驱逐出去，现在看起来仍是一个充满寓意的事件，之前他和家人、仆役仍被允许在紫禁城的北部寝宫继续居住。1925的春节，冯玉祥颁布命令，春节期间，清空的寝宫对公众开放。至此，北京最大的“王府”和私人领地成了真正意义上的公共空间。新文化诞生的“新知识分子”开始思考作为“公共空间”的北京城所应该承担的责任和应该呈现的气质，他们开始关注从前是王侯禁地的公园里人们的举止是否文明和恰当。一些人对旧帝和眼前的民国城市重叠下、精神空洞的北京城加以批判。当时极负盛名的诗人徐志摩称其为“死城”；陈独秀则认为，“后王府时期”的北京与欧洲城市相比，明显缺乏秩序和总体规划；封建王室的解体让政府公共财政有机会向公众披露。记者邵飘萍说，“首都所在地，街道坏到这步田地”，原因就在于“一大半修路的经费被市政公所吃掉了”，根据他报道的数字，“筑路养路费只有五分之二确实用在路上，五分之三都在人员开支上，或者干脆被贪污掉了。”“新知识分子”大多以西方城市为样板，期望建设一种新的都市文明，并要求更为行之有效的城市管理机制。
“新知识分子”们的努力代表了一代人对于北京城精神气质的重新寻找和定义，这种思考一直延续在以后漫长的80年间。这个意义上，80年后，从今年10月中旬起对保存最完好的北京恭王府开始的150多年来的首次大修，同样是在继续着这个寻找过程。恭王府管理中心文物管理部主任鲁宁告诉记者，国家财政斥资4亿元对恭王府进行“复原”，其中将用两亿元对三路大殿所有建筑进行修缮，总面积达3.1万多平方米。他说，他们要恢复当年王府的所有细节，“连糊裱纸也要与当年相同”，新北京应该不仅仅意味着更多建筑的增加、更大面积的绿化、更便利的交通，它更意味着这座城市如何与它一脉相承的历史传统和精神的嫁接。
礼制下的刻板生活
早晨6点多，“就有妈妈们打开帐子先对我说一声二爷吉祥，跟着就把我的衬衣、衬裤在火炉上烤热，然后给我解纽扣、换衣裤，我只是安卧不动听任摆布。起来之后，妈妈们拿来漱口盆、牙刷牙粉，太监把洗脸盆端来，开始搽洗。从搽背到洗脚甚至私部都是妈妈代行。”——这是溥杰曾经对如今已经87岁的 溥任先生描述的他在王府冬天的生活场景，他在醇亲王府生活到18岁。然而“这是一个看上去富贵的开头，接着的就是刻板无趣的生活，我们看到电视剧中的那些场景其实都是被戏说的。”溥适先生对记者说，“因为祖先们是在马背上得到天下的，是靠打仗拿天下的，八旗制度其实就是兵民合一的制度，而王爷都是以前有军功的将领。王府在这个制度下有个被规定的作用，就是为了准备随时能打仗的将领，为了教育下一代。王爷对后代是很苛刻的，而这些就是通过礼节来限制的。”
对于王府内院的生活，王府研究专家冯其利引用他老师、在睿亲王府生活了十几年的末代王子金寄水的描述告诉记者:“王府的刻板生活，实际上是在演戏，上上下下都是剧中人，每天表演相同程式，道着相同的对白。”金寄水先生所居住的睿亲王府就在现在东单外交部街，根据金寄水先生所著《王府生活实录》的说法，他们的生活几乎一成不变，那时在他家旁边的朝内南小街禄米仓被改为陆军被服厂，“那儿有个高大的烟囱，每晨鸣汽笛两次。”每当头遍汽笛一响，有披甲的(打更的)就会由太监领着进入关防院——也就是王爵子孙居住的后院洒扫，小苏拉(下人)往各殿堂下窗户。二遍汽笛响后，仆妇开始伺候内眷们盘腿坐在前沿炕上对着镜框化妆，窗体底端化妆品到那时已经是“中西合璧，有法国名牌和月中桂精品。太福晋只有双妹雪花膏和甘油。”梳头时候，仆妇送上冰糖莲子羹或清煮梨汤一小碗，润口用的——这些都是规定好的，不能不吃也不能多吃，不能早起也不能晚起，如不守规矩，甚至连老资格的妈妈都可以训斥小王子，冯其利说。
王府生活的轴心就是被规定好的规矩:“梳洗完毕就要穿戴好到长辈处请安。王府设有衣服库，清初到同光年间王爷更衣很严格，而主管衣服库的司库是王府官员，管辖王府成员衣服的更换，比如夏季规定内衣必须每日更换，由浆洗房妈妈们负责洗涤，冬天则须每天更换内衣的袖衬、领衬，浆洗整洁后由仆妇依次缝上，王府的仆妇‘各抱一角’，一切都被规定到最细微的程度。”冯其利说。
“你只要在王府生活过一天就可以大概判断出第二天第三天甚至一个月后的哪一时间王子王爷们在做什么。”溥适先生对记者说，“生活简直是一成不变。”
8点的时候，按照满族礼节孩子们就要去请安。嬷嬷领着孩子进来，女孩规定在前面，男孩在后面，一个个依次跪安，然后福晋和奶奶们梳洗完毕，换上衣裳，一起上殿去太福晋处请早安。等到请安回房不一会，8点多时候，“一个专门伺候我们的小太监照例到母亲祖母处报告，老师来了，然后我们就要开始去小书房读书。”“当时对小孩子的要求非常严格，每天上午从8点到正午12点，下午从1点到4点都是读书的时间。到了下学时候，还必须在书童和太监的跟随下把习字的成绩递过去，以便查看当天功课。”溥适说，“如果作业能通过祖母和奶奶的审查，才有下午大约一个小时的玩耍时间，要不等到6点吃饭，一堆繁文缛节后又要开始准备睡觉的事情。”
“小王子的生活非常枯燥，除了应付繁文缛节就是读书和吃饭，事实上他们吃的也不是我们想象中的那种好，甚至没有我们现在普通人吃得好。”中国民间文艺家协会副主席赵书对记者说。早点大约7点左右，就是仆人出外面买吊炉马蹄、麻酱各种烧饼和油炸果，从不换样。中饭和晚饭大约都定在每天正午12点和傍晚6点，菜的式样也是各府根据自己的条件规定的，比如金寄水先生所在的睿亲王府每餐规定是四个七寸盘、四个“中碗”，一般盛装两荤两素两凉拌，还有两大碗汤菜，醇王府的饭菜是四碗四盘，另有粥和饭以及一般面类和两小碟卤菜。甚至荤菜都不多，睿亲王府一般以拍黄瓜、素拌菠菜为小盘，中碗里偶尔有烩什锦丁、鸡丝烩豌豆，唯一比较好的就是每餐必备两个五寸盘熟食，如小肚、酱肉等等，另两个小盘装的是酱咸菜。主食也永远是老米饭(陈仓米)和白米饭，根据金寄水的回忆“所以上上下下都盼年节，才能加菜。”
“虽然俸禄和庄园收上来的钱完全可以不在意伙食方面的开销，但是对孩子的严格和内院正式伙食方面的控制是为了遵循祖宗的遗训。不过后来为了改善伙食，有的王府各房奶奶们都私自有小厨房，到抱厦儿共餐就是应景一下。真正遭罪的是掌事的太福晋，由于地位问题她不好开小伙，还有就是小王子，孩子们不到10岁的不能和长辈同餐，有的在炕桌上吃有的在自己卧室吃。”赵书介绍说。
王权制度下狭小的生活空间
王爷的生活空间是很狭小的，清朝的八旗制度下，皇帝掌握在手上的是上三旗，还有五旗旗主各自是八大铁帽子王爷担任的，王爷有辖管的旗和相应的子弟兵，如果让这些王爷相互走动，就可能出事。为了怕王府与王府间勾结谋反，王府间是不能随便来往的，所以即使想来往也要有所理由，不是因为‘喜庆’前来请人办事就是事后来谢步。事实上在京城里走动着很多皇帝的探子，按规定双方拜访需要大声通报和“回事”的礼节，其实也有让探子更容易知道串门的原由。
“还有个严酷的规定——王族们未经过批准是不准出内城40里的，为的也是防止他们‘有所谋’，如果违反就要被砍头。”清史专家、北京市历史第一档案馆研究员张书才先生对记者说，“所以王爷们就只能在自己家里寻摸着怎么闹腾，发展各自的爱好。肃亲王家喜欢唱戏，根据溥杰的回忆，肃亲王家王子宪均曾说过，肃亲王府的日常生活有一个特点，就是每天都差不多要在王府里演戏，而当时剧院一年中也才上演二百来天。而豫亲王家喜欢研究小点心等等这也就不难理解，为什么王爷们大都艺术造诣精湛，而清朝崩溃后，那些王族后裔大都成为艺术家。”
一方面是被规定需要节制的生活，另一方面是腰缠的万贯家产，“比如庄亲王家有55万亩地，除了这个还有规定的3000两的俸银俸粮等等，55万亩养的却只有全府上下大约55人。举个例子，现在北京西二旗西三旗所在的那几个村，历史上一年的作物收成就是供一个王府一双靴子的钱，钱实际上多出很多。钱太多又花不出去，就会想方法折腾。”冯其利说。
赵书则给记者讲了一个故事:“启功先生的爷爷著名的爱好就是为自己办丧事，有几次他宣布自己死了，然后乔装打扮躲起来，看府里的人为自己大张旗鼓，他会详细欣赏，那个纸作的金盘子雕刻什么样的花纹，用了多少质地的金子等等，都津津乐道地写在文章里。等张罗完了，人再现身，说我没有死。皇帝也不管，只要你按规定体制在自己家的王府里，想干吗就干吗。”
对众多王子来说，一个王府就只能有一个王爷，也就是说，没有当上王爷的都必须出王府，一般规定年龄就是18岁。“最可怕的是有可能被赶出北京，比如新封了一个王爷或者郡王，内务府就会四处勘探房子，如果房子需要兼并到你的宅子，或者甚至等18岁出府的时候，房子是内务府帮你安排的，如果安排不上，就可能打发你回东北去，一次性折现所有俸禄和庄园的收入，然后送回东北。”赵书对记者说。所以王子们在这种压力下18岁之前是要进入很残酷的竞争的，“一个是在府内争王位继承权，一个是看能不能被皇帝封赏。”
王子要封爵要考试，考试内容包括满文、汉文、骑马、射箭，选择推荐成绩优秀的人授封，如果不合格，明年还要应考。一般规定10岁就要考步箭，16岁考马箭，宗族王公照例6岁入宗学，可以选择的自由是，如果对自己雇请的家塾老师和自己的家庭教育有信心可以不去，但是一律必须参加到18岁，即使有的王子不到6岁就被封赏了，也要参加，不合格还要考，考到被认为成绩合格为止。“我们可以想象一下一个王子的一生，18岁前在严格教育下为争王权，18岁如果封上王爷也被盯得紧紧的，锁在自己的王府里，没有封上的就要搬出王府甚至回东北，可见其实王族的生活空间是多么狭小。”赵书说。
北京最后的王府贵族生活：庞大寄生体系
被攀附上的庞大寄生体系
对于伙食差，溥杰在他的回忆录中曾分析了原因，是被从太监、妈妈到厨房等层层盘剥了，“我们养成一种习惯不能计算钱，钱是污秽物倘若算计就是小家子气，所以就给下人可乘之机。”“在我十几岁的时候，我很想买一个照相机，就问服侍我的太监需用多少钱，太监现出鄙夷的神情对我说您是一个当爷的，打听这个干什么？您若是知道了，奴才们怎么托福！”所谓托福的意思就是拿回扣，这在当时甚至是台面上被允许的事情。
溥杰曾在回忆录里写道，他17岁结婚时候，跟随他的小太监奉命到首饰楼定制银洗脸盆和银漱口盆，因为分回扣不均引起太监和妈妈的争吵，事情闹到太福晋耳朵里，她也就是吩咐太监多分些给妈妈而已。
根据赵书先生的描述，王府分成内外两块。内院是寝门以内，是王府成员生活居住的地方，就和皇帝的后宫一样，即使是近亲也不能随意入内的，外院是公事和对外活动的场所。这两个自成体系，也各自庞大。
除王府成员之外，长史是名义上管理王府最大的官，因为实际上王府是公产，长史一开始是内务府派来帮忙并监督王府的，不过后来也就是婚丧大事才来，成了形式上的官员了。再就是管事官和首领太监，一外一内，内院是首领太监，养着首领太监一二名，回事太监二三名，小太监六七名，微差太监约十二三名，妈妈三十来名，丫头六七名。外院则是三四品管事官，体系更为复杂些。“一个体系复杂，每个人就管很小的一件事情，而且待遇都不差，即使是在王府‘回事’——就是负责传话的也是五六品的王府官员，要有五六品的经济待遇。”王府中最细致的还要数花园，有专门管理温室和地窖的把式——其实温室一冬的成绩就在于存储了少得可怜的蔬菜，地窖的作用也只限于使花木不致冻死，但是所需费用却不少。有的王府除了雇花把式，还雇专门的养鸽子把式，伺候龙睛鱼的鱼把式。
“再有就是各个体系也都各自克扣钱，使得王府的运转成本很大。”赵书说。外院最重要的是庄园处，是王府进账的经手单位，王府的收入分两块，一个是俸禄，一个就是庄园的收入，而且更主要是后者。“他们在见王爷时，满口，他们不但会哭穷——诉说地租催不齐的苦楚，还会假发慈悲替佃户求情，以便达到欺上瞒下。”这中间就让王府收入被克扣很多。
“那种大家印象里的奢侈浪费，更多是在时节上。除此之外，清末以前那些奢侈可能是那些没有被封上王爷的王子，在被赶回东北前的狂欢。不过后来清朝末年那些祖宗的制度都被改了，没有封上的王子们也能各自在王府里占据一角，因为对未来不确定，各自通过变卖财产求狂欢。”赵书说。据溥杰的记忆，那时成年后爷们和他们过着完全不同的生活，几乎每晚都有酒会，常去的地方就是天和裕、新丰楼、明湖春、“六国”等等。溥雪斋对这种现象闹嘀咕，理由是当时的俸禄根本够不上能这么花，甚至断言这些子弟的父亲肯定通过某种关系接受贿赂。溥雪斋先生忽略了一个东西——比起他所在王府，其他王府一些王爷其实都有收集珍奇珠宝的习惯，那是很聪明的一种存款方法，房子庄园不归自己，但珠宝归自己。
而醇王府经济出现问题的另一个原因在于，慈禧为了捉弄醇王府，在她妹妹也就是醇王府的正福晋死后，到醇王府家祭悼时，突然要求醇王府把家里所有之前的珍奇都要给自己的妹妹陪葬，当时可以说毁了醇王府的全部积蓄，溥杰的生母，刘佳氏还因此刺激而发疯。
王府的土地和地租
土地仍然是清朝那套成熟的政治技术的基础。中央政府要安抚各个王府，首先要在制度上保证他们有稳定可靠的收入来源。
恭亲王溥伟之子毓曾在他的回忆文章里讲过他对自己家族的观察。他说，到光绪末宣统初，他家里的近万顷土地只有很少是在始封恭亲王时一次由皇帝赏赐的，更多的地是外省地主“带地投主”而来。这是地主们对向政府纳税所采取的一种“欲减多粮而就少，避重差而就轻”的形式，包含两种代理关系:穷人把土地挂在一些特权者名下，可以按较低的税率纳税，以及分享部分特权，免交一些附加费。这些地主又将自己土地投到王府名下，假报王府土地，如此每年只向王府缴纳较少的地租。
这些土地被详细登记在庄园处掌管的一本地亩册子上。溥杰在他的《大清王府》里曾讲过一个故事，“1900年，八国联军侵入北京，位置在东交民巷的肃亲王府被烧成一片焦土，‘地册’也被烧了”，比房子被烧更要命。“后来采取了善耆某妻弟建议，由王府派出几名能干的管家，各带几名专管记录的写字先生，分赴有地亩的各县，找各家佃户，逐个个别谈话，写字先生们在内屋偷偷用笔记录下来。一直这样持续了两三年，才把王府的新地册重新制定出来。”
曾在庆亲王载振府中服役的老人汪荣方估计当年以“带地投主”方式依附在庆王府名义下的土地就超过1000顷，散在各地。他说，“王府每年秋后派经租处的大批奴仆下乡去收取地租。为收租方便，许多王府都和庆王府一样在外县往往找一名地主做‘皇粮庄头’，为他们代收地租。”每年这一项中央财政流失的土地税收相当巨大，这是一类很明显的“违法”行为。但它在多数时候被皇帝所默许，出让利益的条件当然用以安定诸侯人心。
王府所供养的家人同样从中有利可图。毓在回忆文章中称，除“带地投主”，王府管事的也会时刻注意着去收买土地。当然这买卖中间有巨额的佣金可图，并且凡是经谁手收买土地，以后便由他下去收租，所谓“经手三分肥。”“每年八月节后，王府有100多人，除庄园处20来人，内账房、外账房、管事处、回事处，还有书房和后花园等处伺候王爷的人，都要抽调，下到下面各个州县，到十月底便陆续回京缴纳租银，到年底结账，算是当年地租全部收齐。”
一旦王府没落，这个监管松散、成本巨大的收租系统本身也无法维系。
不过，另一方面，一个王府，面对散落各地、数目如此巨大的土地，每年能把地租如数收缴，这的确令人惊奇。据史料，收租人作为王室权力的代理人，对地方政府直接构成约束和压力。收租人到一个县，县官都必须不遗余力帮助这位代理人完成收租任务。毓写道，“只要有一点不恭和不配合，收租人自然回京后会把责任推卸到县官身上。”后果可大可小，地方官员当然犯不着为这个小事冒政治风险。
而1911年之后，满人的处境急转直下。一些满人贵族还在为自己的地位做最后努力。1912年的三次御前会议，记录了末代贵族们对清帝逊位的争论。1月17日的御前会议上，庆亲王和恭亲王争论了很长时间逊与不逊的问题。1月末，相继发生了一系列针对袁世凯和几位亲王的暗杀，满人保守派和野心勃勃的汉人政治家之间的紧张关系进一步恶化。1月底，皇帝的母亲及亲近辅臣开始坐下来与袁世凯和北洋将领就保障他们的生命和财产安全进行激烈的谈判。当袁世凯和南京临时政府参议院同意保证小皇帝和家人有权在紫禁城继续居住，继续拥有皇室财产，同时每年可以得到400万元的岁用，保护满人所有祖庙时，清朝廷于2月12日宣布溥仪退位。按优待条件，各个王府在这一个短暂的时期还可以领到俸银，但他们第一次发现，那些原来收租顺理成章的程序实施起来就开始屡屡碰壁——王府的基础于是被动摇。
战争是一个原因。收租再也没有地方政府的支持，就简直难以为继。另外，动荡刺激了白银的囤积。王府贵族出于自保从银行提取白银，囤积家中或转存外国银行。这期间白银的大量囤积和流失导致了银铜比价的迅速下降。上世纪初还是100枚铜元换1元银洋，到1912年要用400枚铜元才能换到1元银洋。
对于这一时期的生活，毓写道，“租能收上来的寥寥无几了。而王府生活仍然照从前一样要花钱就向账房去支，起初款项开支不够，便在几个经常存款的银行借贷，到秋后收租时再还。地租少了，收来的租子又得先还银行的借款，一年亏空一年，以后再向银行借贷也没门了。”
1924年，冯玉祥在赶溥仪出宫的同时，也把清室各王府的土地以“缴价升课”的办法没收。就是佃农按照当时规定的较低的地价，分期上缴，以后这些土地便属佃农所有，此后只用向国家缴纳课税，不再向王府缴地租了。这种“变旗地为民地”的方法更是彻底中断了王府这条最主要的经济来源。
当局还专门成立了一个“官产清理处”，专门清理这些“旗地” 。许多王府根本不知道自己土地的具体数目，这些从来就操纵在管事人手里，也由管事全权处理了。据说肃亲王府到民国以后便把土地都卖给了承租的佃户，单价很低，但因为土地多，也卖了很大一笔钱。有些没卖的便划归“官产清理处”处理。因为军阀混战年代的势力变动，这些土地的归属也动荡不定。张作霖在北京做大元帅时，“官产清理处”自然归入张的势力，当张作霖倒台后，官产清理处也收了摊，但在这一时期中所清理的旗地就全完了，清理处的巨额款项被卷走了。换了几次军阀，这些土地也全清理完了。王府的财富变得毫无根基，飘浮在尚未成型的中国社会之上，几经易权，它们就成了一些军阀官员的新家产了。
并非完全传统的贵族生活
即便是辛亥革命以前，1910年的北京王府面貌和1810年的王府面貌也已经迥然不同。
菲茨杰拉尔德在冯玉祥向公众开放故宫寝宫的那个春节，专门从唐山赶到北京，和数千名北京市民排队等待皇宫的开放。等了将近一小时，他们从北门进入紫禁城。“除了皇帝一家匆忙之中带走的物品之外，其他东西都原封未动，满眼都是被拉开的抽屉，弄乱的床铺，旅行包，以及胡乱丢弃在地板上的各种物品。”菲茨杰拉尔德写道，“自从溥仪登基，皇宫里原来那些古香古色、造型别致的家具，都被一些非常普通、价格低廉、做工粗糙的欧式家具代替。而那些家具，诸如床，桌子和椅子等等，在伦敦南部任何一家寄宿宿舍里都可以看到。毫无疑问，一定有人欺骗了年轻的皇帝，谎称这些家具是西方文明国家最先进、最流行的款式。同样毫无疑问，那位太监总管也必定从家具售价和他向皇帝报价的差价中捞到了一笔相当可观的利润。”
就像19世纪70年代的日本，当时的社会风潮记录了发生在另一个东方国家的这种戏剧化的西化历程:吃牛肉、穿长裤、携带雨伞、戴手表和钻石戒指开始风靡，儿童通过儿歌背诵汽灯、蒸汽机、马车、照相机、电报、避雷针、报纸、学校、信箱、轮船，因为这10样东西被看成是文明的象征。同样曾尝试过一场现代化运动的清朝政府，也很容易对这些新鲜事物和生活方式产生好奇和亲近。王府贵族们作为最先可能接触这些新玩意儿的阶层，又容易将这种昂贵的猎奇变为传统意义上贵族式的奢侈生活。
当然也有固守旧生活的亲王。毓在回忆录中写道，1915年后他父亲在青岛的时期，每个月有两三名随事的换班，一切吃喝使用等物品一如既往，由北京采购，鸡鸭鱼肉和咸菜只吃老字号的，像天福酱肉，天源咸菜，致美斋的点心。此外每月开支现款或3000或5000，有时不够用，打电报再从北京汇。这些开支和往日差别不大，略有缩减。“北京还住着我的两位叔父，二叔是常常爱住在京西门头沟的戒台寺，那里不需要用现钱，每天的吃喝得用驴垛子由城里送去，一天也要十几元的开销。城里还住着我的三叔和祖母。年年入不敷出，就把不多的地租分作两份，北京一份，青岛一份，同时把管事的也分成两拨，各为其主了。”
新生活方式往往在王府贵族的后裔那里会得到更为强烈的追捧，即便是在后来王府日常供给日益紧迫的日子里。一些王府确实被断送在这样充满现代精神的奢侈生活中。
1915年，多尔衮的十一世孙、末代睿亲王魁斌死后，他的两个儿子中铨和中铭简直陷入了万劫不复的境地。随着清朝结束，一切礼制土崩瓦解了，中铨和中铭这两个小爷花钱毫无约束。他们用卖王府、卖东北和河北庄地的钱修建新房、花园、安装电话、添置西餐厨房，一次就购买了两辆汽车，8辆马车和大量洋货。还经常去前门外豪赌。据《北京通史》记载，1919年他们又卖掉西郊别墅，带妓女到天津去玩，连花带赌1天花去1万元。后又把家里的500间房产，抵押给德商礼和洋行。10万元花完后，把王府附近家人居住的20多间房卖掉，还把祖坟园的建筑和树木卖掉。1924年，由于交不起借钱的利息，被债权人告到京师审判厅，法院于第二年将地处东城石大人胡同的新王府查封。中铨吓得躲了起来。家人也匆忙搬家，将马车、汽车等物品送给车夫和司机作为工钱。府中物品运出六七十车，暂时寄放在当铺里。40多箱衣服只开了一张200多元的当票，后来无人过问，成了死当。一无所有之后，又将看坟的养身地1000多亩，以每亩8元卖给了看坟人。1929年，由北平市政府社会局将该王府借给私立大同中学做校舍。到1933年，大同中学以3.5万元购买后成了学校校产。据说，中铨在穷得没办法时，想借移灵之机把祖宗棺木里的陪葬珠宝取出卖钱，但由于和县衙门分赃不均，被告发，中铨被判了7年徒刑，坐了5年牢后死于狱中。一座世袭罔替的睿亲王府只在不到30年的时间就败落而尽了。
被瓜分的王府和财富
对于王室成员来说，拍卖王府的确都是到了迫不得已的地步。
据《北京通史》记载，1860年的《北京条约》虽然有允许各国公使常驻北京的内容。奕 房屋的要求。随后额尔金又提出要住肃亲王府，并按年交租银，又被以“王府皆系赐宅，未便照民间房屋擅行给付议租”为由婉拒。随《辛丑条约》的签订，东交民巷被划为使馆区，肃亲王府在其界内，成为日本使馆和日本、意大利的兵营。末代肃亲王迁居东四牌楼船板胡同，只是数个四合院的组合，已非王府形制。
那王那图彦断断续续的地租收入和一些老本一直撑到了1924年。让管事用府契做抵押，借了两万块。因为那王府是清廷上赏的府第，没有契纸，就写了一张白契，作为乾隆年间以纹银2.2万两购自某姓，一开始税契处认为估价太低不给报税，经过通融才以3.8万元的买价税了契。这也是许多王府后来抵押拍卖时遇到的第一个难题。税契处在民国初年是个炙手可热的部门。
那王后人祺克泰后来在回忆此事时始终怀疑管事在一开始和税契处的交道上就捞了不少油水。并且显然给那王府设了个套。因为接下来所有的事都由这个管事经手做中介，而那王府也在债务的泥淖里越陷越深。他也是在一篇专门谈处理王府财产的回忆文章里说，“这笔钱期满后无钱还债，这个管事又介绍向西什库教堂一个法国神父包士杰借了7万元，月息一分五厘，还欠剩下的4万元”，“后来，借款到期，包士杰很快起诉了。管事又出主意让那王请律师告利息太大不能照付，以便拖延时日。结果当然败诉。还越弄越乱。甚至于说房产价值已不能抵还本利，必须另添别的产业，最后把两座坟地的松林又搭了进去”，他说，“主人破产，仆人成了富人，在那个时候比比皆是。”
汪荣方也回忆说，一些王府管事通过外国资本买办，和北京当时的几个外国拍卖行里外作价，在文物拍卖里头捞了更多油水，“因为许多王府急于把藏品出手，也只有任人从中敲诈。”
远不止那王府一家跟包士杰打类似的官司。恭亲王府和郑亲王府的境遇大体相同。毓的回忆录称，恭亲王府最开始向这个包士杰贷了35000，算上利息500，一共是35500。他便主动多借你4500凑成4万的整数。那时经济困窘，有钱当然是好事，但到当年年底结账，子息便按4万来算。还不了没关系，再借几千凑5万。“如此年复一年，比利滚利还凶一筹，没几年，到年终结账，就欠债到了20多万现大洋。”“房子当然不止20多万现洋，但是，府里还住着我的祖母和两位叔父，房产也不能由我父亲一人独自处理，处理的话也得分作三股才合理。于是我们家内部就必生了一场析产官司，也把这个西什库教堂告进去，这样的高利贷当然不合理。但法院对教堂也没办法，一切还是由包士杰说了算。”恭亲王府的这场官司一直拖了三年。可三年中利息没有停过一天，欠债从24万，滚到了28万。结果恭亲王溥伟只好妥协，结果是把王府一分为二，前边的房屋全部给教堂用来抵债，后花园中的所有房屋留给几个老人，但整个王府的土地权却归教堂所有，教堂每年还要向毓家收地租300大洋。
末代郑亲王和包士杰的债务官司在1922年告上法院，郑王府被京师地方审判厅查封。正巧中国大学想购置新校址，得知郑亲王府后裔与天主教堂的债务纠纷后，从中调处以现洋15.5万元买下郑亲王府，这笔钱用来抵偿债款全额。此后，由4名校董担保，向比利时营业公司息借15万元，代还债务，结束诉案。和解契约订立后11天，京师地方审判厅发布公告:“为布告事，本厅执行天主教堂包士杰诉昭煦债务一案，当将债务人昭煦二龙坑口袋胡同郑王府房查封拍卖。由债权人买留在案。兹经说合，由中国大学代昭煦将该房产赎回，归中国大学拍卖。除应填发拍卖书据外，自布告后，完全为中国大学所有，不与昭煦相干，亟应派吏前往将该房产典交于中国大学管业并将以前之封示撤销。仰各遵照勿违，特此布告。”同时，中国大学聘昭煦为校董。修缮后，当年9月初中国大学迁至郑亲王府开学。
因为郑亲王府在端华、肃顺两位辅政大臣被杀10年后，王府中的惠园已是园亭荒芜、台倾池平，故民间有郑亲王府为京师“四大凶宅之一”的传说。据《末代郑亲王与“十三号凶宅”》记载，1948年6月，北平电影院放映恐怖片《十三号凶宅》，因内容虚构又套用真人姓名，郑亲王昭煦向报界发表声明，提出抗议，并起诉至北平高等法院。8月经调解后，以制片厂赔偿昭煦名誉损失费13亿法币结束了这场轰动一时的诉讼案。之后，影片将片中的“郑王”改为“正王”继续上演，场场爆满。解放后，中国大学停办，现为教育部办公地。
另一个被传说为“凶宅”的是西城缸瓦市大街的定亲王府。据说，1928年定亲王府通过华比银行买办丁济谦以15万将王府售出，华比银行随后将定王府西院、中路拆平。因为传说定王府中有魔，他们专门雇了另一个少数民族人拆。拆的过程中发现了很多蛇。这些蛇被抬到了定王府祠堂，很快爬走了。当时报界对此也大肆渲染加以报道。
作者金焘觅
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